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Publiziert: 28 Feb. 2022
Aktualisiert: 16 Mai 2022

Umlageschlüssel

Mithilfe von Umlageschlüsseln, oder auch Verteilungsschlüsseln, wird festgelegt, wie die entstandenen Nebenkosten auf die einzelnen Nutzer:innen umgelagert werden können. Zu den entstandenen Nebenkosten zählen alle „kalten“ Nebenkosten, wie beispielswiese Wasser, Reinigung der Nutzgesamtfläche und Kosten für Hausmeister:innen. Ausgenommen aus den entstandenen Nebenkosten sind die „warmen“ Nebenkosten, Heiz- und Warmwasserkosten. Der Umlageschlüssel wird im Mietvertrag festgelegt und muss auf der Nebenkostenabrechnung erkennbar sein. Wichtige und hilfreiche Grundlagen zur Nebenkostenabrechnung finden sie ausserdem hier.

Welche Umlageschlüssel gibt es?

Mit zevvy können Sie zwischen den Umlageschlüsseln Messdaten, Fläche, Volumen und Nutzeinheiten wählen, oder individuell einen Verteilungsschlüssel erstellen. In diesem Abschnitt wollen wir Ihnen die einzelnen Umlageschlüssel genauer erläutern.

Kurz vorab: Es kann zwischen verbrauchsabhängigen, verbrauchsgerechten und neutralen Kosten differenziert werden. Nebenkosten, wie beispielsweise der Wasserzins oder Kehricht, welche auf Grundlage der Wohnfläche umgelagert werden, können als verbrauchsabhängige Kosten bezeichnet werden. Zu den verbrauchsgerechten Kosten zählt die Verteilung, welche Mithilfe von Messgeräten ermittelt wurde, wie zum Beispiel Solarstrom. Neutrale Kosten beinhalten die Kosten, die für alle Nutzer:innen gleich sind und sich unabhängig von der Größe des Mietobjekts berechnen lassen, beispielsweise der Hausabwart.

Liste möglicher Umlageschlüssel:

⁃ Messdaten: Der Umlageschlüssel „Messdaten“ orientiert sich am Verbrauch der Energien. Auf dieser Grundlage findet die Umlage statt.

⁃ Fläche: Die „(Nutz-) Fläche“ als Umlageschlüssel berechnet sich nach der Größe der Nutzeinheit in Quadratmetern. Die Betriebskosten werden dann durch die Gesamtnutzfläche geteilt und mit den Quadratmetern der (Nutz-) Fläche multipliziert.

⁃ Volumen: Das "Volumen" als Umlageschlüssel bezieht sich auf die Größe der Nutzeinheit in Kubikmetern.

⁃ Wertquote: Die Wertquote, oder auch Miteigentumsanteil, greift neben der Fläche der Nutzeinheit, auch die Überbleibsel einer gemeinschaftlichen Nutzeinheit auf, beispielsweise Keller, Hausflur und Gemeinschaftsgarten. Beachten Sie hierzu unser Benutzerhandbuch: Umlageschlüssel erfassen

⁃ Nutzeinheiten: Dieser Verteilungsschlüssel bezieht sich auf die Anzahl der Nutzeinheiten. Hier werden die Nebenkosten durch die Gesamtanzahl der Nutzeinheiten geteilt, wodurch wir die Nebenkosten erhalten.

⁃ Personenanzahl: Auf Grundlage, der in der Nutzeinheit lebenden Personen, findet die Umlage der Nebenkosten statt.

Welcher ist der richtige Umlageschlüssel für Ihre Nebenkostenabrechnung?

Es gibt eine große Auswahl an Umlageschlüsseln, weshalb es manchmal schwierig erscheint, den richtigen Schlüssel zu wählen - daher hier ein paar Tipps:

Der Umlageschlüssel „Messdaten“ ist der ideale Schlüssel. Dieser misst den effektiven Verbrauch der Energien und auch Energiesparmassnahmen können bestmöglich umgesetzt werden. Vorausgesetzt wird allerdings, dass es Messgeräte gibt, welche den Verbrauch der Energien zählen. Weisst ihr Mietobjekt, beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, starke Unterschiede in der Größe der Nutzeinheiten auf, so empfiehlt sich eine Verteilung nach der „Fläche“ der Nutzeinheiten, um Ungerechtigkeiten zu vermeiden. Die „Fläche“ als Umlageschlüssel überzeugt durch Klarheit und Dauerhaftigkeit. Der Umlageschlüssel „Personenanzahl“ hingegen ist nicht zu empfehlen. Hintergrund hierfür ist, dass häufig nicht genau bekannt ist, wie viele Personen tatsächlich in den Nutzeinheiten leben und es häufig zu Änderungen dieser Anzahl kommt, beispielsweise durch Tot, Scheidung oder Schwangerschaft. Der Umlageschlüssel nach „Nutzeinheiten“ eignet sich besonders dann, wenn die Nutzeinheiten gleich groß sind und gleich viele Personen in den Nutzeinheiten leben, beispielsweise ein Mietobjekt mit 1-Zimmer Wohnungen. Andernfalls kann es zu Ungerechtigkeiten kommen. Insgesamt sollten Sie den Umlageschlüssel wählen, der für alle Nutzeinheiten am gerechtesten ist.

Weitere Hinweise zu den Umlageschlüssel finden Sie bei den einzelnen Kostenarten im Help-Center: Weitere Nebenkosten