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Publiziert: 07 Mai 2021
Aktualisiert: 09 Juni 2021

Nebenkosten Grundlagen

Die Nebenkostenabrechnung kann einige Fragen aufwerfen. So stellt sich zum Beispiel die Frage, wie die Nebenkosten auf die Nutzer:innen verteilt oder wie sie abgerechnet werden. In diesem Beitrag werden diese und weitere Fragen rund um die Nebenkostenabrechnung geklärt.

Was sind Nebenkosten?

Kosten welche mit dem Gebrauch des Mietobjekts zu tun haben, werden als Nebenkosten bezeichnet. Das sind z.B. Kosten für Heizung und Warmwasser, Hauswart, Gartenpflege, Schneeräumung oder Kehrichtgebühren.

Die Kosten, die nichts mit dem Gebrauch zu tun haben, sind zwar keine Nebenkosten, können jedoch trotzdem auf anderem Wege direkt oder indirekt auf die Nutzer:innen umgelegt werden. Dazu gehören z.B. laufende Kosten, wie werterhaltende Massnahmen. Diese werden mit den Mietzinseinnahmen verrechnet. Auch wertsteigernde Investitionen können auf den Mietzins umgelegt werden.

Welche Nebenkosten können auf die Nutzer:innen verrechnet werden?

Grundsätzlich gilt, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die im Mietvertrag erwähnt werden. Bei Kosten, die nicht als Nebenkosten ausgewiesen werden, wird angenommen, dass sie bereits im Mietzins inbegriffen sind. Diese Kosten werden also bereits mit der Mietzahlung beglichen.

Der Mietvertrag sollte immer auf seine Vollständigkeit geprüft werden. Wenn z.B. in ihrem Gebäude ein Lift installiert wird, können die Liftkosten auf die Nutzer:innen umgelegt werden. Wichtig ist jedoch, dass der Mietvertrag vor der Unterzeichnung angepasst wird. Bei laufenden Mietverhältnissen können Nebenkosten nur per Vertragsänderung nachträglich aufgeführt werden.

Im Normalfall werden folgende Nebenkostenarten im Mietvertrag festgehalten:

Diese Nebenkostenarten sind theoretisch möglich und können so im Mietvertrag als solche deklariert werden. In der Praxis kann dies jedoch variieren. So können gewisse Nebenkosten direkt im Mietzins inbegriffen sein und erscheinen folglich nicht auf der Nebenkostenabrechnung. Oft werden auch verschiedene Nebenkostenarten unter einer Position in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Die Kosten für die Waschmaschine werden zum Beispiel oft in den Allgemeinstromkosten aufgelistet oder die Nebenkostenart "Lift" wird zum Teil auf Allgemeinstrom und Serviceabos aufgeteilt.

Schlüssel für die Umlegung

Um die Nebenkosten auf die Nutzer:innen zu verteilen, gibt es zwei Möglichkeiten, sowie Mischformen dieser beiden Möglichkeiten. Grundsätzlich gilt, dass wenn die Nutzfläche über einen eigenen Zähler verfügt, sollte der individuelle Verbrauch abgerechnet werden. Andernfalls müssen objektiv begündbare Verteilschlüssel angewendet werden.

  • Heiz- und Warmwasserkosten werden oft mit Hilfe von Zählern abgerechnet. Verfügt die Nutzeinheit über kein individuelles Messgerät, können die Kosten nach Kubik- oder Quadratmeterzahl umgelegt werden.
  • Bei verbrauchsunabhängigen Kosten, wie z.B. der Hauswartung, Gartenpflege oder dem Allgemeinstrom, kann die Vermieterin selbst einen plausibel begründbaren Schlüssel festlegen. Hier kann also auch pro Wohnung, pro Bewohner oder nach Anzahl Zimmer abgerechnet werden, solange dem Verteilschlüssel eine sachliche Begründung zu Grunde liegt. Jedoch ist von der Verteilung nach Anzahl Personen abzuraten, da dieser Verteilschlüssel zu ungenau ist.
Akonto oder Pauschale Nebenkostenabrechnung

Welche Nebenkosten akonto bzw. pauschal abgerechnet werden, ist im Mietvertrag festgehalten.

Bei einer Akontozahlung zahlt die Mieterin monatlich einen Betrag im Voraus. Der Vermieter erstellt jedes Jahr eine detaillierte Abrechnung. Die Differenz zwischen Akontobetrag und Rechnungsbetrag wird anschliessend durch den Vermieter oder die Mieterin ausgeglichen.

Bei der Pauschalzahlung bezahlt der Mieter einen im Voraus abgemachten Betrag und erhält keine jährliche Abrechnung. Der Pauschalbetrag darf dabei nicht höher sein, als das Mittel der effektiven Kosten der letzten drei Jahren.